Stojíte před prodejem bytu, domu nebo podílu a vybíráte mezi realitkou, výkupem a soukromým prodejem? Tento průvodce porovnává všechny tři cesty na konkrétních číslech: provize, čas, dosažitelná cena, rizika. Najdete tabulku s rychlým přehledem i hlubší analýzou pro každou situaci.
1. Rychlé srovnání tří cest
Přehled hlavních parametrů (typické hodnoty pro byty 3–7 mil. Kč, druhý kvartál 2026):
Realitní kancelář (klasický prodej)
Cena: 95–100 % tržní hodnoty (při dobrém zprostředkovateli a stavu).
Čas: 4–8 měsíců (od listingu po vklad do katastru).
Náklady prodávajícího: provize 3–5 % z kupní ceny + DPH (tj. cca 90–360 tis. Kč u bytu 3–6 mil.).
Práce: prohlídky cizími lidmi (8–25× během 2–3 měsíců), úklid, fotografování, vyjednávání s kupci.
Soukromý prodej (přímo kupujícímu)
Cena: 90–98 % tržní hodnoty (záleží na vašich vyjednávacích schopnostech).
Čas: 6+ měsíců (najít kupujícího bez listingu trvá obvykle déle).
Náklady prodávajícího: 0 Kč provize, ale 10–25 tis. Kč advokát (smlouva, kontrola), 5–10 tis. znalec.
Riziko: smlouvu si musíte ohlídat sami (nebo přes advokáta). Bez profesionála existuje riziko, že banka kupujícího smlouvu „seškrtá" v poslední chvíli.
Přímý výkup (výkupní firma)
Cena: 70–85 % tržní hodnoty u celých nemovitostí, 70–85 % poměrné tržní hodnoty u podílů. Procento záleží na situaci.
Čas: 24 hodin – 14 dní (podle komplexnosti právního stavu).
Náklady prodávajícího: 0 Kč. Notář, znalec, vklad do katastru hradí výkupce.
Žádná provize, žádné prohlídky cizími, žádné čekání. Cena nižší = rychlost a komfort.
2. Skrytá matematika — kolik vám reálně zbude
Holé procento „85 % výkup vs. 100 % realitka" zní jednoznačně — ale ekonomicky vyhrává realitka jen v ideálním scénáři. Reálný výpočet 6 měsíců prodeje přes realitku zahrnuje mnoho položek, které se zapomínají:
Příklad: byt 5 000 000 Kč v Praze
Realitka: prodejní cena 5 000 000 Kč. Provize 4 % + DPH = 242 000 Kč. Náklady držení 6 měsíců: SVJ/fond 2 500 Kč/měs × 6 = 15 000 Kč, energie 1 500 × 6 = 9 000 Kč, daň z nemovitosti pro tento rok ~3 000 Kč, hypotéka pokud existuje × měsíce. Ušlý úrok z částky, kterou byste mohli mít na účtě (4 % p.a., 2,5 mil. po 6 měsíců) = 50 000 Kč. Stres + čas (8 prohlídek = 16 h vašich, fotografování, úklid).
Výsledek: 5 000 000 − 242 000 − 15 000 − 9 000 − 3 000 − 50 000 = 4 681 000 Kč za 6 měsíců (a 16+ h vlastního času).
Výkup za 85 %: 4 250 000 Kč za 24 hodin, bez nákladů, bez prohlídek. Rozdíl vs realitka: 431 000 Kč (8,6 % rozdíl). Pokud vám 6 měsíců navíc vydělá víc než 431 tis. (peníze investované jinde, nový job díky relokaci, atd.) — realitka má smysl. Jinak výkup je matematicky srovnatelný a operativně lepší.
3. Kdy zvolit realitku
Realitku má smysl zvolit, pokud platí současně všechny tyto podmínky:
Máte čas (4–8 měsíců)
Nepotřebujete peníze hned. Nejste v exekuci, nehrozí dražba, nemáte deadline na vystěhování. Můžete čekat, vyjednávat, odmítnout první nabídku.
Nemovitost je v dobrém stavu a bez právních komplikací
Není zatížena exekucí, dlouhou hypotékou, věcným břemenem, restitucemi. Stav je „k nastěhování" nebo blízko. Není v ní podíl jiného spoluvlastníka, který by zkomplikoval prodej. Realitky tyto případy rády přijímají.
Tolerujete prohlídky cizími lidmi
8–25 prohlídek během 2–3 měsíců. Cizí lidé fotografují vaše věci, otevírají skříně, hodnotí vaše bydlení. Pro někoho akceptovatelné, pro jiné stres a invaze soukromí.
4. Kdy zvolit přímý výkup
Výkup je správná volba ve specifických situacích, kde realitka selhává nebo je drahá:
Spoluvlastnické podíly z dědictví/rozvodu
Realitky často odmítají („podíl bez souhlasu se neprodává"). Výkupce specializovaný na podíly zvládá § 1124 OZ, řeší vyrovnání s ostatními spoluvlastníky sám.
Hypotéka, exekuce, dražba
Banka chce splacení do měsíce, exekutor začíná sepisovat. Realitka 4–8 měsíců nezvládne včas. Výkupce vyplatí dluh přímo bance/věřiteli z kupní ceny během 24–48 hodin.
Urgence — relokace, zdravotní stav, životní změna
Stěhujete se za prací, nemoc tlačí prodat byt babičky, rozvádíte se a chcete oddělené bydlení. Čas je dražší než dodatečných 10–15 % na ceně.
Nemovitost ve špatném stavu, problematický nájemník, věcné břemeno
Realitka chce nemovitost „vyfotit krásně" — bez rekonstrukce listing nemá smysl. Výkupce tyto case berou bez podmínek.
5. Kdy zvolit soukromý prodej
Soukromý prodej dává smysl ve velmi specifických situacích:
Máte konkrétního kupujícího
Soused chce váš byt rozšířit, kolega už delší dobu hledá v této čtvrti, příbuzný projevil zájem. Pokud kupec existuje a souhlasí na ceně, soukromý prodej s advokátem za 10–25 tis. Kč šetří provizi 90–360 tis.
Zvládáte právní stránku
Buď máte právní vzdělání, nebo si platíte advokáta. Bez profesionála riskujete vážné chyby ve smlouvě, sporné situace s katastrem, nebo zablokování platby kupujícího bankou.
Časté otázky
Vyplatí se kombinovat — nejdřív zkusit realitku, pak výkup?
Občas ano. Pokud máte 2–3 měsíce čas, můžete zalistovat u realitky. Pokud do 60 dní nemáte vážnou nabídku, přepnete na výkup. Riziko: každý měsíc bez prodeje stojí náklady držení (15–30 tis. Kč u bytu 5M) a může signalizovat trhu „nemovitost má problém". Výkupce v takovém případě může nabídnout o 5 % méně.
Proč realitky nepřijímají podíly?
Trh kupujících je úzký, banka nefinancuje hypotéku na podíl, zprostředkování trvá měsíce. Provize z malé částky (zlomek tržní ceny celku) je nezajímavá pro většinu realitek. Existují specializované realitky na podíly, ale typická realitka odmítá.
Provize realitky 3–5 % — je to čistý zisk realitky?
Ne. Z provize realitka platí daň ze zisku, mzdy makléřům, marketing (Sreality, Bezrealitky inzerce), právní review, fotografa, energie kanceláře. Čistý zisk realitky je obvykle 30–50 % z provize. Vyjednávat o snížení 4 → 3 % má smysl u dražších bytů (rozdíl 50+ tis. Kč).
Co si nárokovat ve smlouvě s realitkou?
Klíčové body: (1) výlučnost (exclusive listing) max 3 měsíce, ne 6, (2) cena reklamy zahrnuta v provizi, (3) provize splatná až po vkladu do katastru, ne po podpisu rezervační smlouvy, (4) výpovědní lhůta 30 dní, (5) explicitní povolení paralelně oslovit jiné cesty (výkup) v případě nezájmu kupců.
Můžu zrušit smlouvu s realitkou a přejít na výkup?
Ano, ale podle smluvních podmínek. Většina exclusive smluv má výpovědní lhůtu 30 dní. Pokud realitka už generovala leady (prohlídky), může vám účtovat náklady. Vždy si přečtěte výpovědní podmínky před podpisem. Férový odkup nabízí konzultaci výpovědi i klientům, kteří přejdou od realitky — pomůžeme s formálním krokem.
Potřebujete řešení teď, ne za měsíce?
Férový odkup vykupuje zděděné nemovitosti a podíly po celé ČR — do 24 hodin od telefonu.